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望而却步,亦将影响外商在港公司的未来扩展计划。”
本港人士及外商群情怨怒,地产发展商与代理商首当其冲。本港地产公司有4000多家,其中上市公司百余家。信誉不佳的公司有500家之多,也许是它们名气太小,舆论批评的矛头多指向蓝筹股地产公司,连信誉极佳的长江实业亦不可幸免。
《东方日报》1991年5月26日《地产发展商赚钱知多少》一文:
“做牛做马为片瓦,有人穷一生精力,才可以自己拥有物业,楼价已占去家庭收入的7成,究竟地产发展商在建楼及卖楼之间,赚去我们多少血汗,难以统计。但从香港有数的富豪都是经营地产业务,上市公司之中,逾5成的市值均是地产建筑公司,可见做地产的赚钱能力。”
该文接下来以楼市盈利大户长江实业发展茶果岭丽港城为例,剖析并估算李超人在这个地产杰作中,将如何获取111亿惊人巨额利润。
在笔者的记忆中,曾看过这样一篇文章,文中以“一将功成万骨枯”为喻,来调整地产商的辉煌业绩是由置业租房市民的血汗堆砌而成的,击碎了民众对地产骄子的偶像崇拜。
曾几何时,以地产骄子为中坚的华资财团,打败了老牌英资。华资大显神威,华人扬眉吐气。然而,还是这些地产骄子,还是这些华人市民,地产商谋利盼楼(价)高,置业租房者盼市淡楼(价)低。
矛盾由来已久,进入20世纪90年代群情形成高潮,昔日的时代英雄成了众矢之的。在这方面,代理商所受的谴责,更是有过之而无不即。
香港至少有一百篇文章,谈到地产经纪界新贵,年仅30岁的罗北辉。他以1。4亿港元购得火灾后的重庆大厦首都酒楼商场,仅花0。2亿港元装修一番,易名为意德日广场,一年后以6。8亿元出手,净赚5亿港元。罗弱辉原为地产经纪行职员,几乎是白手起家,几年内炒房炒到10亿港元身价。地产代理商赚钱的总能量不及发展商,但牟取暴利的幅度,远远高于发展商。
那么发展商就是炒地炒楼的睇客吗?
许多文章指出,没有一家发展商不兼做炒家乃至大做炒家。也许是李超人名气太大,有人声称,李嘉诚累计数十亿港元的非正常性盈利,相当部分来自炒地炒楼。不过,与他全系的地产正常性盈利比,比例甚小,他的主要精力财力,放在地产发展上。
与用户关系最密切,也最为用户所憎恨的,莫过于住宅楼宇的代理商与黄牛党。
发展商的住宅单位销售分两种,一种是内部认购,认购者以代理商为主,其中的一部分是内部零卖给方方面面的关系户;另一种是公开发售,但置业者基本上买不到一手房,必须从黄牛党手上高价买二手房,乃至三手四手房。
一般楼宇开盘前几天,就有人通宵达旦排队,这之中有各路黄牛党,也有置业者。往往置业者眼看着苦熬了几夜就要开盘,便给搞事的黄牛党挤到爪哇国去。炒手有当场兜售筹号的,也有先买下首期,待价而沽的。
《东周刊》曾披露这样一件事情,长实推出海柏花园64个单位供公开发售,一对张氏夫妇排通宵第一个买,原以为头队可拣个海景单位,结果只是面向花园的单位。
1985年,金钟地铁上盖大型物业发售,求购者踊跃,黄牛党趁机作乱,演变成一场骚动。1986年,大埔海宝花园发售,发生轮候人殴斗,仇杀酿成命案事件。这之后,发展商自雇保安,或邀请警方维持秩序,黄牛党搞事仍频频发生,甚至出现三合会(黑社会组织)集团对
抗警方事件。
楼市投机活动声名狼藉,公众同仇敌忾,纷纷谴责炒手。也有人把批评的矛头指向发展商,认为发展商是炒手的黑后台,狼狈为奸。
此话自然偏激,不过发展商与炒手利益相关,这是事实。应该看到,大部分经纪公司为推动楼市的发展,起了良好的作用也基本遵守楼市游戏规则。它们牟取较厚的利润,同时也承担较大风险。
也许是这个原因,发展商总是处处为代理商说话,甚至偏袒无照黄牛党。商人皆为利——你若能认这个前提出发,就会对发展商在此事上的言行不感惊讶,自然也包括李嘉诚。
香港知名地产记者王康,在其有关地产楼市的系列文章中,几处涉及到李嘉诚,现笔录几段1994年间的只言片语:
“据市场人士表示,爱美高(注:主席为刘銮雄)是于1992年8月时,透过内部认购形式,向长实购入第二期(嘉湖山庄)赏湖居第4座单层数的半幢单位,估计达152个,而内部队购较公开发售价,一般便宜约5%(注:代理商看好的更是日后楼价上攀)。
“除爱美高外,嘉湖山庄第二期赏湖居第3座,是另一幢以内部认购方式转手的单位。
“上周初,该批为数296个单位的现货单位全幢(公开)推销……20楼以上的18层单位(注:全楼高38层,住户图靓景欢喜择高楼),买家一次认购3至4个单位才有(可)交易(注:只有炒家才会一次买几个单位)。
“嘉湖山庄内部认购猖獗,复式单位加80~100万,普通单位亦加几十万,一个单位未到用家手,已有几个人经过手,赚过几次钱,其中第一二手‘特权阶级’,自然赚得‘溶’……‘特权阶级’炒完嘉湖山庄,又去炒海怡半岛。
“但怎料,上周四,李超人一声令下,吩咐立即‘叫停’,说嘉湖内部认购做得太扬,过分了一点,海怡和下一个楼盘都要收敛(注:市场有关打击楼市,遏制内部认购的风声很紧)。长实嫡系人马可以内部认购,但只能转让给直系亲属。
“(海柏花园)示范单位挤得水泄不通,门口亦有地产代理(商)兜客,加10万,加15万出售内部认购单位,照人计算卖楼反应不会差。难怪好多人一向说李嘉诚最照顾炒家,近期多个楼盘中,炒家在此最赚到钱。”
笔者赴港考察,曾就王康披露的材料询问一位新闻同仁:“这是否属实?”该同仁道:“是事实,这种事在本港地产界习以为常,见怪不怪。与那些与公众对着干的地产商比,李嘉诚则算有分寸,有节制。”
步入20世纪90年代,公从舆论要求港府立法打击楼市投机的呼声愈发高涨。人们预计,条例出台,将为期不远。
众所周知,港英当局对强大的华资地产财团感到畏惧。十大地产上市公司(仅置地为英资),占香港股市总计市值的2成以上。实际上有不少大鱼漏网,如太古地产,后来归入太古公司成为综合股,不少从事他业的巨富,亦把重点放到地产上。据估计,香港过半的资产为地产商和兼做地产的富商控有。尤其是10大地产巨头,控制了同业地产股市值的五成以上。地产巨头实际上是松散的垄断性集团。
过去有句流传甚广的话:“控制香港的是港府、汇丰、马会、怡和。”从20世纪80年代后期起,有人这样说:“控制香港的是港府、汇丰、马会、地产商。”
港府对地产商垄断财富耿耿于怀。无独有偶,港府官员和亲英人士,能在众多的行业寻找到众多的“知音”。
一些财经界学者说:“由于各种因素,造成了财富分配的不公。香港经济是外向型经济,真正为本港赚来外汇,积累财富的主要是贸易、航运、工业等等。地产商在社会财富的再分配上,获利最大,并且大得离谱。
“世界上,没有哪个地方,像香港这样最富的阶级几乎全集中在地产界。过去香港也不是如此,大富豪分散在贸易、零售、航运、金融、地产、工业等行业。现在其他行业的富豪逐步在富豪榜上挤下去—除非他们抱住了地产。这种现象,实际上是香港经济衰退的前兆。”
香港杰出的建筑商陆孝佩,一生为地产商和业主建楼不知凡几,其中汇丰银行大厦就是他的杰作。他只知盖房,不知卖房,辛苦一辈子,积累的财富少得可怜,而与他拍档的地产商皆成大富。他晚年时,人们仍称赞他的建筑业绩,他说:“我是世上最蠢的人,不知道早年就去搞地产。”
“无壳”升斗小民的愤怒情绪,“有壳”人士对地产界的“微词”,无疑给港府遏制地产垄断,打击楼市投机注入一剂强心针。按理港府要实现目的易如反掌,据传,港府有关官员表示,要打老虎。老虎是谁,自然是地产巨头。
1991年11月6日,新上任的财政司(主管财政的最高行政长官)麦高乐,宣布增加楼宇转让印花税和限制内部认购比例,以杀楼市炒风,平息民怨。
据说李嘉诚虽知悉此事,因筹备多时,耗费相当财力精力,改期不利。于是,天水围嘉湖山庄第一期仍按期开盘。是日,炒家买家十分踊跃,排队的长龙浩荡,3天内竟有3万人登记,相当于发售的1752个单位的二十多倍。
据传媒报道:
“麦高乐对此大表不满,觉得李嘉诚明知他在当天宣读打击炒楼措施,却偏偏不避风头在同日推出大楼盘,与政府‘对着干’。麦高乐于是使出厉害的招数,11月13日由银行监理处致函各银行,将新旧住宅楼宇按揭贷款,由原来的八九成,降至7成。”
李嘉诚一贯从事谨慎,这次却不慎撞到枪口上。地产同仁原以为咄咄逼人的麦高乐会枪打出头鸟,殊不知他一竹篙打着一船人——地产商均招50大板。
银行按揭的比例,直接关系到买家与炒家首期现金的承担,进而影响到楼市的兴衰,楼价下滑,地产商与代理商要双双栽进去。
11月21日,李嘉诚在他的“家店”——希尔顿酒店,设宴招待来访的加拿大卑诗省总督,李兆基、郑裕彤、郭炳湘、郭鹤年、何鸿、罗嘉瑞等地产巨头应邀作陪。有人认为,这是向港府“示威”,如果逼人过甚,他们将把投资重点移向加拿大等美欧澳国家。
记者询问他们对政府降低按揭成数的反应。一贯口讷,在公众场合甚少开腔的李兆基,率先表态,声称会透过自己旗下的财务公司,提供较高的按揭成数,防止楼市下跌。其他地产巨头异口同声附和,口气异常坚决。李嘉诚在记者的穷追之下,最后也表态,他说希望能与政府协调好关系,如果地产同仁都这样,他也会跟随潮流。
麦高乐等一批官员,对地产商“对台戏”异常恼火。第二天,麦高乐与汇丰银行大班浦伟士、恒生银行主席利国伟紧急磋商,由两位金融寡头出面还击。香港银行公会主席浦伟士措辞极为激烈,严厉警告地产商,如果一意孤行,日后其他发展计划将得不到银行的支持。华人银行家利国伟口吻较为温和,但绵里藏针,他一方面指出地产商属下财务公司(注:财务公司是有限存款放款的银行机构)未必有足够的资金;另一方面解释政府的措施只是抑制炒风,并非打击楼市。
香港首席财主汇丰大班发了话,地产商马上妥协,在第一时间召开记者招待会,声明接受7成按揭规定,并无意与银行对立。
日后的事实证明,李嘉诚等地产巨头,只是作策略上的退让。
据1994年8月《香港楼价探秘》一文称:
“1991年以来港府和银行曾多次联手打击楼宇炒卖活动,推出一系列旨在限制炒家投机活动的政策措施,如: