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故事尽管简单，但是这背后究竟隐藏着怎样的经济学道理呢？经济学家为我们做出了深刻的解释。在经济学中，公有产权是指由社会成员共同享受利益的一种产权，与之相对的，私有产权则明确了使用、转移和交换财产的独占权。当人们能够将劳动成果转化为私人财产时，人们就会努力提高自己的技术，更加精明地工作，显然私有产权会鼓励更明智的管理。
产权不明晰也就是“没有产权”或“没有设置产权”，因为不同主体之间产权关系不明晰，意味着谁的权利都没有限制、没有边界，谁都不能确保自己的产权，也就等于没有产权。因此，产权的功能就是通过设置或确立产权的功能，从而减少在经济活动中的不确定性。
其实我们每天都在实践着这样的道理，如果你拥有一辆汽车，你肯定会积极地更换机油，定期维修并检查车的内部是否得到很好的保养，为什么呢？因为如果你粗心大意，那么你不得不自己面对高额的维修费用，并且将来你卖出的时候还能要个好价钱。
人们确立或设置产权，或者把原来不明晰的产权明晰化，就可以使不同资产的不同产权之间边界确定，使不同的主体对不同的资产有不同的确定权利。这样就会使人们的交往环境得以确定，大家都更能够明白自己和别人的选择空间。其实，设置产权与把原来不明晰产权明晰化都可以归结为一种情况，都是由“没有产权”到“有产权”。
但是人们对产权的保护也常常受我们感觉的影响，由于历史、文化和习惯的问题，很多产权常常被我们忽略。想象一下，你是一个辛苦耕作的农场主，在你劳作了一整年，你的邻居将他的收割机开过来，高兴得挥挥手，然后就收走了全部庄稼，你肯定会暴跳如雷和他拼命。可是如果你是一位音乐家或是艺术家，你的作品随意的被人下载或任意传播，你会不会有同样的感觉呢？
私人产权究竟比共有产权好在哪儿呢？科斯用灯塔为我们解开产权之谜指明了方向。
经济学上的灯塔
在“传统智慧”看来，建造灯塔根本无利可图，除非政府用强迫的办法收税，否则灯塔将会无人建造。这种观点认为，虽然灯塔能够保全船员的生命和货物的安全，但却很难向获得好处的船主收费，因为虽然船主们偷偷地用余光获得了好处，但完全可以“绕开”灯塔，甚至可以谎称自己没有借助灯塔。
很不幸，这一次“传统智慧”又愚弄了我们，最早的灯塔的确是私人建造的。让我们跟随科斯回到灯塔诞生的英国，看看18世纪在那里苍茫的大海上，关于灯塔究竟上演过什么惊心动魄的故事，不过请相信，这里的跌宕起伏的情节不逊色于《加勒比海盗》。
17世纪以前，英国几乎没有灯塔，即使到18世纪灯塔也并不多见，只有各式各样的航标，比如教堂和尖塔、房屋和树丛，但都不是灯塔。不过到了1820年，英国一共有了46座灯塔，其中大部分是私人建造的，传记作家哈里斯评述说：“灯塔建造者是这一时期投机者的典型代表。他们主要不是出于公共服务的动机。灯塔建造者的最初动机是个人利益，但至少他们能完成建造灯塔的任务。”
当时人们可以从国王那里获得专利权，国王允许他们建造灯塔和向受益于灯塔的船只收取使用费。具体的做法是由船主和货运主递交一份请愿书，声称他们将从灯塔获得极大的好处并愿意支付使用费，经营灯塔和征收使用费的权力由国会通过法令授予个人。不过当时灯塔管理相当的混乱，每个灯塔税率和税额都不相同，征收的原则也不同。船只每经过一座灯塔，要根据船只的大小缴纳使用费。人们甚至刊载有不同航程所要经过的灯塔相应收费标准的名册。
领港公会开始逐渐对灯塔进行管理，这是一种古老的制度，1514年国王颁发了许可证书，赋予领港公会以领港管理权，负责检修设施、提供海事顾问，并且为海员及其家属管理慈善基金。领港公会实行了一项既能保住权力又能保住钱财（甚至可能赚钱）的政策。领港公会申请经营灯塔的专利权，然后向那些愿意自己出资建造灯塔的私人出租，并收取租金。
于是，1759年在灯塔史上写下了最富戏剧性的一章，这就是建造和重建坐落在普利第斯海岸14英里礁石上的伊迪斯通灯塔，私人企业编年史作者塞绍尔·斯迈尔斯写道：“以前，任何一个胆大包天的私人冒险家都不在伊迪斯通礁石上建造灯塔，那里的海面上连石头影子都看不到，连一小块可以站立的地方都没有。”
1696年亨利·温斯坦利与领港公会谈判后达成一项协议：他得头五年的利润，以后50年领港公会分享一半利润。温斯坦利建造的灯塔于1699年完工，然而，1703年的一场大风暴把灯塔冲走了。温斯坦利、灯塔管理员和他手下的一些工作人员都送了命。那时这座灯塔的总造价为8000英镑（全部由温斯坦利负担），收入为4000英镑。政府给予温斯坦利的遗孀200英镑的抚恤金和每年100英镑的养老金。如果灯塔必须由具有公益心的人来建造，那么在伊迪斯通礁石上将有很长一段时间没有灯塔，不过还是私人利益占据了上风，人们甚至邀请了当时最伟大的工程师约翰·斯米顿用石头建造了整座灯塔。
1836年，在议会的强烈支持下，英国终于颁布法令把英国所有的灯塔授予领港公会，领港公会也开始了购买私人灯塔的行动。这一工作到1842年完成。从那以后，在英国不再有属于私人所有的灯塔了。这其中，购买斯克略斯灯塔花费了445；000英镑，相当于今天的700—1000万美元，用萨缪尔森的话来说，的确有人“靠经营灯塔而发了一笔大财”。
灯塔这种物品引起了经济学家关于公共物品和私人物品的一系列争论，这个问题至今还没有完全解决，所以关于灯塔的话题还会继续下去。
私人物品消费的特征是排他性和竞争性。消费者通过购买获得私人物品，生产者提供这类物品有利可图，价格的调节使双方都能达到均衡，这些我们在前面都了解到了。但公共物品具有非排他性和非竞争性，不用购买也可以消费，因此公共物品没有市场价格，生产这种物品无利可图，市场就无法提供这类公共物品，这就是庇古所说的市场失灵，即市场机制在解决公共物品时的无能为力。
同样，像国防、基础科学研究这类公共物品是任何一个经济体都不能缺少的，它们是维持社会正常运行和经济发展所必需的。所以政府必须干预经济，解决灯塔这类公共品问题。
保罗·萨缪尔森在他的《经济学》一书中说到：“政府提供某些无可替代的公共服务，没有这些服务，社会生活将是不可想象的。它们的性质决定了由私人企业提供是不合适的。”萨缪尔森还列举了国防、国内法律和秩序的维持，以及公正的契约的执行。萨缪尔森指出，公共物品有利于整个社会，作为一种公共事业就不该收费，维持这种公共事业的费用来自税收。
产权经济学家从另一个角度谈论灯塔，产权理论的奠基人，美国经济学家罗纳德·哈里·科斯在1974年发表的《经济学上的灯塔》，根据美国在七灯塔制度的研究反驳了私营灯塔无法收费的观点。他还证明了，即使是灯塔这样的公共物品也可以实现私有化成为私人物品。
或许，下面这个保护动物的例子会让我们更加吃惊。
保护大象的好方法
对于共有地的悲剧，我们已经清楚了，那么该如何保护那些濒临灭绝的鲸鱼和大象呢？
人们采取了各种方法，其中有些确实令我们感到不可思议。在津巴布韦，原本大象是属于全体国民的，村民们仅仅通过向观看大象的游客收费来获得收入，但是后来，他们提出了一个新的保护大象的方法，把大象分给村民，并且允许向那些捕杀大象的猎人们收费。
“这太荒唐了，简直太恶心了！”，这几乎成了人们面对这项政策的第一反应。
质疑的声音不断传来，况且，打猎不可能保护大象，因为这会鼓励人们对大象的猎杀，“传统智慧”再一次占据了上风。
可是，经济学家们发现了其中的奥秘并给出了正确的解释。事实上，鸡的存在就是这个道理，人们喜欢吃鸡肉，这就给了另一些人们饲养和照顾鸡的动力，听上去的确有些矛盾，甚至不可理解。津巴布韦的村民们可以从活着的大象身上得到更多的好处，而不是无助地面对死象。
在津巴布韦，人们的行为的确发生了变化，人们更多地关心大象，他们希望大象越多越好，这样就能够向游人们收取更多的费用，于是他们积极地为大象留出生存地带，积极配合警察阻止那些企图偷盗象牙的捕猎者。
可是这个方法，太可怕了，并且，偷猎和捕猎之间有什么区别呢？因为无论如何，结局都是大象被杀死了。经济学家说出了两者之间的差异，偷猎者会拼命地捕杀他所遇到的每一只动物，可是如果大象的所有权归村子所有，而不是归国家所有，人们保护大象的努力会明显地提高，因为猎杀大象毕竟只是一种短期致富长期崩溃的道路。
在津巴布韦，70年代中期人们开始实行这样的产权分配政策，尽管允许捕猎，可实际上，津巴布韦的大象数量一直在上升，1979年，这里的大象最少的时候仅剩下2万头，5年间减少了70％，然而随着实行新的政策，到1989年，津巴布韦的大象已经有6。8万头，尽管同一时期非洲所有的大象总数都由于偷猎而下降了一半，可唯独津巴布韦的大象在增加，而且挣扎在贫困线上的村民，已经用大象赚来的钱修建了学校和医疗站了。
当然，尽管津巴布韦的村民们非常开心，可是，有些环保主义者却无法忍受这种政策，他们认为捕杀是不道德的。也许这样的政策并不完美，可是它让我们在津巴布韦看到了更多的大象。
灌溉权的拍卖
将共有产权变更为私有产权，有助于社会效率的提高，那么究竟该怎么分配才公平合理呢？
新发现的山洞是属于发现山洞的人，还是属于山洞入口处的居民呢？似乎你会毫不犹豫地说，是属于居民，这体现了公平的原则。进一步，如果发现者在山洞的旁边发现埋有稀世珍宝，那么它属于发现者还是属于周围的居民呢？我想你多半会陷入沉思。更复杂的问题是，如果在山洞里发现了大量的天然气矿藏，而又有一个公司宣布它愿意以1000万的价格买下整个矿山，那么我们又该怎么分配呢？
经济学家最初绞尽脑汁也没有任何收获，不过天才的弗农史密斯首先在实验中找到了人们在分配产权时的思维习惯。
最简单的实验被称作“最后通牒实验”，假定，A和B分10美元，先由A提出建议10美元中A打算分多少，比如A分8美元，B分2美元，B有可能拒绝，如果B拒绝了这2美元，实验者就会收回10美元，A和B将1分都得不到。从理性的角度说，得到2美元自然比什么都得不到强，所以B应该接受A的建议。这个实验之所以被称作最后通牒，就是说A向B的最后通牒，如果不接受，那么谁都得不到。史密斯分别在学校、市场做了多次相同的实验，结果大多数A实验者都选择了5美元，这充分体现了人们在分配时对公平的渴望。
最有趣的是接下来的实验，这里充分体现了经�