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听来没什么奇怪的,这跟储蓄的道理是一样的。储蓄的利息也是一种现金流。问题是,现在的储蓄利率仅为1%~2%,这意味着你的现金流几乎为零。作为一名投资人,你希望你的钱为你努力工作。只有一到两个百分点的回报,那你的钱也太懒了。
投资房地产,不管是单套公寓房、公寓楼、写字楼还是商业中心,计算方法都一样,公式是:
租金收入-开支-按揭款项(贷款)现金流
这一公式的关键,是要让你的现金流呈正流动,而不是负流动。
为什么现金流对财务独立如此重要
对我来说,财务独立的意义只有一个:自由。
我可以自由地做自己想做的事,无论是悠闲地享受生活还是开创新的事业;我可以自由地选择和哪些人交往;我可以自由地制定自己的计划,我的时间真正属于我自己。
自由意味着我有更多的选择。如果你可以在飞机的经济舱和头等舱之间选择,你会选哪个?大多数人没有选择的余地,他们只负担得起经济舱。如果可以在廉价的墨西哥玉米卷小摊和五星级豪华餐厅之间选择,你会选哪个?这取决于你当时的心情。(我可能会选小摊。)关键是,财务自由以后,你有了选择的机会。对于许多人来说,他们除了在廉价的小摊上吃一顿之外,别无选择。
那么,现金流和这一切又有什么关系呢?只要我还需要工作,我就不自由。(我可能选择去工作,但这和我必须工作不一样。)如果我每天必须做事赚钱维持生活,那么我就不自由。
我喜欢正现金流的原因是,不管我是否工作,每个月都能有钱进入我的口袋。我的公寓楼每个月往我的口袋里放钱;我的写字楼每个月准时为我送来丰厚的回报。罗伯特每个月都能收到书的版税,他无需再工作。他每次写完一本书后,如果他的书很有价值,读者就会相互推荐,然后他就会有现金流入。这样不管他是否工作,都有钱入账。
我的首要目标是让流入的现金流大于支出的生活开销。我要买入和创建可以让我无需为其工作就产生现金流的东西。我们称之为资产。
我要资产为我工作,而不是我为金钱工作。
因此,资本利得对我来说是次要收益,而不是主要任务。因为要获得资本利得,我就得出售资产。而这笔钱迟早会用完 —生活开销就足以使其耗尽,然后我又得去找另一项投资,买下它之后再出售,再次花完,如此循环往复,我永远不能真正达到自由。
也许有人会说:“我存了足够的钱,以后就可以靠它生活。”这很好,但请想一想:你要存够你这辈子花的钱,得工作多久?你退休时的存款利率又会是多少?你会不会因为担心钱不够花而变得斤斤计较?为了能让这笔存款多花一段时间,你的生活水平是否会下降?许多问题都需要考虑……
对于罗伯特和我来说,我们只有一个目标:购买和创建可以支付我们每月开销的现金流的资产。1994年,我们做到了,“光荣退休”!
这其中的美妙之处在于,财务自由之路无需你投入大笔金钱。 1994年,罗伯特和我每个月从投资中获得的收益是1万美元,而当时我们每月的开销是3000美元。每月流入的钱远高于我们的生活支出。
当然我们并不打算就此止步,我们继续买入和创建资产。随着我们的现金流的增长,我们的生活开销也相应提高,我们的生活质量从而得到了提升。
分析资产时,应重点考虑的第二个问题是什么
我在前面提到过,在寻找潜在的投资时,有两个关键的问题需要考虑。第一个是现金流,第二个与现金流密不可分的关键问题,就是投资收益率,或者称为投资利润率。
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什么是投资收益率
投资收益率,顾名思义就是投资所带来的利润率,它评估的是你所投入的金钱为你带来的回报。换句话说,就是你所投入的钱为你工作得有多卖力。
按照不同的衡量标准,投资收益率的计算方法也有所不同。
我把我自己使用的投资收益率的计算方法称为现金的现金回报率。我只关心一件事,那就是流入我口袋的现金有多少。
有些计算投资收益率的公式还考虑了折旧,有一些还假设你所得到的现金流会立即用于再投资。这些公式都是正确的,这取决于你所要衡量的标准。对于我来说,我希望简单点,我只关心现金流。
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如何计算现金的现金回报率
计算方法非常简单,以百分比来表示,通常取年度数据进行计算,公式为:
例如,我买下一套出租屋,价格为10万美元,首付为20%,即2万美元。它每个月为我带来200美元的正现金流,每年2400 美元。这2400美元除以2万美元(我投资该房产的钱)等于12% 的现金的现金回报率。
我们来看看股票投资。你买下2500美元的股票,每年分红100 美元,这100美元除以2500美元等于4%的现金的现金回报率。
我们再来看看目前的储蓄,储蓄的利率约为2%,反过来推算一下,如果你把1000美元储蓄起来,那么每年你将从银行得到20 美元收益。
年度现金流
所投资的现金量
现金的现金回报率
公式很简单,我投入了多少现金,我又从这项投资中得到了多少现金。
之所以要关注现金流,是因为你希望你的钱为你努力工作,这样你就无需为钱而努力工作了。现金的现金回报率的作用就是专门衡量你的钱为你工作的卖力程度,并比较你各项投资的表现。如果你只得到2%的收益率,那么显然它工作得一点也不努力;如果有50%的投资收益率,则说明它干得相当不错。
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我所遵循的财务自由之路并不是什么高科技,这些公式其实都非常简单。但操作起来并没有那么容易,你需要花些时间进行学习,不要想着朝夕之间就能一蹴而就。但我向你保证,当你开始看到有现金流入账时,这个游戏就开始变得好玩起来。你的努力不会白费。
那么,既然公式这么简单,还有什么能让女人们举步不前,迟迟不采取行动掌管自己的财务生活呢?
我们已经指出了女人们不想做某件事时的头号借口,她们说,并且真的这么认为:“我没时间。”而我相信,只要这件事对你足够重要,你就一定能挤出时间来做。
我们并不是没有时间,而是将时间用在了其他事情上,大多数人每天没有一刻清闲。我们应该明白,对自己说“我没时间”,是因为你没有将这件事看成重要的事—你还没有找到你的真正动机。但我以我的亲身经历告诉你,一旦女人将财务独立当成件要务来执行,没有什么能阻止她们。越来越多的女人已经开始这么做了。
那么,还有什么能令我们女人踌躇不前呢?我所接触到的成千上万的女人,第二个最常用的借口不仅糊涂,而且简直是愚蠢,这个借口不仅毫无道理,而且还荒谬至极。我们女人最常使用的第二号借口是—
“我不够聪明!”(1)
我认为,对女性来说最关键的是不要给自己设限。
—玛蒂娜·纳芙拉蒂诺娃①
纽约聚餐一个星期之后,我正开车去参加一个会议,这时,手机响了。
“嗨,金,我是莱丝莉,有空吗?”
“当然。”
“上次聚餐聊天之后,我想了很多,关于投资和财务独立,听起来都很不错,似乎都是我想要的,但我总是一次又一次地卡在相同的问题上。”
“什么问题?”我问她。
莱丝莉说:“我的生活中只有艺术,只有色彩、线条、风格、技巧。我的脑袋里成天装的就是这些,我对方法和分析完全不在行。只要碰到数字和数学问题,我就全迷糊了。在投资方面,我真觉得自己不够聪明。每次当我开始考虑投资时,我几乎马上就变成了睁眼瞎。我去买了《华尔街日报》回来,但看它就像看天书一样!我想也许有些人在这方面是有天分的,但我没有。”
显然,莱丝莉很灰心,所以我不敢大意,轻声问她:“我先问问你,你想开始投资的理由是什么?”
莱丝莉回答说:“我的理由很明确呀,我要画画,对艺术充满激情。可问题是我还得挣钱养家,不得不在美术馆辛苦上班,可这样一来我就没时间再画画了。我渴望重拾画笔,我想找个独特的美丽的地方,整天画画。最理想的是去欧洲,在那里拜名师学画,上那些最好的艺术课程。如果我的生命只剩一天,我也要画画。是的,这就是我的理由。”
“祝贺你,你开始上路了。”我向她宣布。
“上什么路?”她仍有点困惑地问。
“致富或者说财务自由之路。但这并不是一夜之间就能完成的,不管我们学什么新东西,总得有一个过程。这个过程可能很艰难,特别是在刚开始的时候,因为我们进入的是一个全新的领域。”
“我猜就跟我刚学车那会儿一样,”她说,“开始我觉得自己像个白痴,不是狠踩油门,就是急刹车,脑袋差点撞上挡风玻璃。第一次上路时,我还差点撞车了。”
“我说的就是这个意思,现在你已经不需要再时时刻刻警惕着油门、刹车和方向盘了吧,你已经习惯成自然了。刚开始学的时候很难,到现在就成了本能反应了。”我安慰她。
“我知道这是一个过程,有许多东西要学,”她继续说道,“但我不知道我的脑子是不是够用,能不能继续学下去。投资似乎真的是男人的游戏,也许他们在数字方面的天赋比我要好。我不知道自己能不能参与这个男人的游戏。”
“首先,你说得对,男人是对数字很敏感,但确切地说,他们只对38、24、36之类的数字在行……”
莱丝莉笑了。
“好了,不开玩笑了,为什么你觉得这是男人的游戏?”
莱丝莉回答说:“嗯,我很少在新闻中看到或听到什么女性投资人。成功的投资人似乎都是男性。就我个人来说,我还没听说过成功投资的女性榜样。所以我觉得男人在投资方面比女人更在行。”
“那我再问你一个问题吧,”我平静地说,“在选举方面,难道是因为男人比女人更在行,所以过去只允许男人投票?难道是因为男人比女人更会学习,所以过去只允许男人上大学?难道是因为男人比女人更善于审讯和分析证据,所以过去只允许男人当陪审员?”
“当然不是!”莱丝莉叫道。
“要明白,善于做某件事和长期做某件事有很大的不同。”我强调说。
“我不够聪明!”(2)
“如果你觉得自己在投资方面不够聪明,只要理解3件事,我保证你的担心就会烟消云散。我就是这样过来的。”
“好,我洗耳恭听,哪3件事?”她问。
我们继续煲电话粥,下面就是我所说的那3件事。
我们女性所接受的教育
第一件事:教育
让我们来面对现实吧,在理财方面,女人能够获得的知识确实不多。实际上,许多知识还是过时而琐碎的—如何平衡支票簿,如何购买汽车保险,如何缩减开支,如何在杂货店里斤斤计较。老实说,我觉得我们做这些有点大材小用。
是的,你必须保持良好的财务状况;是的,你绝对需要了解这些基础知识,这非常重要。但我认为,今天仅仅会做这些远远不够。这只是个开始,是你奠定的基础,一旦你理解了这些基础知识,就可以开始为获得自己的财务目标而积极行动了。
如果我听到某位男士一再兴高采烈地声称:“我老婆为我们家理财。”我会尖叫起